Đã đến lúc kiếm tiền từ bất động sản?

Từ đầu năm 2014 đến nay, nhóm cổ phiếu bất động sản trung bình tăng 40% so với thời điểm cuối năm 2013.

Hoạt động đầu tư kiếm lời trên thị trường bất động sản (BĐS) gần như “vắng bóng” trong nhiều năm qua, sau khi thị trường “xì hơi” khiến nhiều nhà đầu tư phải nếm “trái đắng”. Nhưng trong năm qua với hàng loạt giải pháp đồng bộ nhằm hỗ trợ thị trường BĐS thoát những khó khăn như: gói hỗ trợ 50.000 tỷ của 10 NHTM, gói hỗ trợ cho vay 30.000 tỷ mua nhà ở, lãi suất hạ thấp (trần lãi suất từ ngày 18/3 sẽ là 6%/năm) sẽ là điều kiện quan trọng cho một xu hướng dịch chuyển dòng tiền vào những kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản. Đến nay nhiều tín hiệu tích cực đã nhìn thấy ở thị trường này, giúp thị trường dần phục hồi trở lại. Những dấu hiệu ấm lên này của thị trường BĐS thời gian đã khiến nhà đầu tư BĐS quay lại thị trường. Xét sâu hơn về việc giảm trần lãi suất, lãi suất hạ sẽ có ảnh hưởng đến thị trường nhưng nhìn chung, sẽ không có tác động nhiều đến bất động sản.Nhìn từ góc độ người mua, các nhà chức trách đã rất năng động, có nhiều động thái cũng như các chính sách nhằm khuyến khích mua nhà ở có giá cả hợp lý nhưng với mức giá này, người dân có nhu cầu vẫn phải vay vốn để mua nhà. Nhìn từ góc độ nhà đầu tư, mặc dù lãi suất có giảm nhưng những quy định cấp vốn vẫn còn khá phức tạp và chưa linh động, nhất là đối với các nhà đầu tư chưa có nhiều uy tín trên thị trường, các dự án xây dựng chưa thực sự có tiềm năng và tính khả thi.

Tuy nhiên, trong xu hướng thị trường BĐS luôn có nhiều biến động như hiện nay, việc thu mua cổ phiếu BĐS có thực sự đem lại nguồn lợi lớn như các nhà đầu tư nghĩ hay không?

Dù sao, dấu hiệu ấm lên của thị trường BĐS đã ảnh hưởng tới thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp BĐS. Cổ phiếu BĐS bất ngờ tăng đột biến trong những tháng đầu năm khiến nhiều nhà đầu tư coi đó là món hời để thu lợi. Diễn biến quá trình tăng giá của nhóm cổ phiếu BĐS trong khoảng 6 tháng trở lại đây có thể tạm chia làm 3 giai đoạn. Giai đoạn đầu tư giữa tháng 9.2013 đến hết tháng 11, các cổ phiếu BĐS đã có sự tăng giá khá mạnh. Sau đó đến giai đoạn đi ngang và điều chỉnh từ tháng 12 đến trước kỳ nghỉ Tết Nguyên đán. Đa phần các cổ phiếu lình xình, và sóng tăng chuyển sang nhóm cổ phiếu chứng khoán hay các bluechips

Tuy nhiên, đến hết tháng 1/2014 thì nhiều cổ phiếu đã có mức tăng giá khá ấn tượng, từ 2-3 lần so với vùng đáy tháng 9/2013. Sau kỳ nghỉ tết, nhóm cổ phiếu BĐS lại nổi lên là những cổ phiếu tăng giá mạnh nhất. Kể từ đầu tháng 2, các cổ phiếu này đã tăng giá khoảng 32% sau 15 phiên. Một mức tăng có thể gây sửng sốt cho các NĐT ở thời điểm hiện tại. Có không ít NĐT đã phải nuối tiếc khi nhìn những cổ phiếu BĐS liên tục tăng với những phiên giao dịch tím ngắt. Cụ thể như so với trước tết, thị giá của cổ phiếu DXG tăng 33%; DIG tăng 38%; SJS tăng 31% hay HDG tăng 39%. Sở dĩ, có được sự tăng trưởng khá ổn định và bền vững này nhờ vào những dấu hiệu ấm lên của thị trường bất động sản.

Vậy vì sao các cổ phiếu BĐS lại có biến động mạnh như vậy?

Theo đánh giá của một số chuyên gia CK, sự tăng giá của nhóm cổ phiếu này dựa trên kỳ vọng có cơ sở về sự khởi sắc của thị trường BĐS trong năm 2014. Hiện tại trong thị trường BĐS Hà Nội và Tp.HCM, phân khúc nhà đất có giá trị dưới 2 tỉ đồng được giao dịch rất sôi động.

Sự phân tích trên cho thấy các cổ phiếu BĐS vẫn trong xu hướng tăng giá, tuy nhiên không phải cổ phiếu nào cũng xứng đáng để đầu tư,hay nói cách khác NĐT phải biết lựa chọn cổ phiếu. Ví dụ, các công ty BĐS có vay nợ nhiều, đòn bẩy tài chính cao dù thị trường BĐS nhúc nhích ấm lên thì KQKD cũng khó có thể hồi phục như mong đợi. Nhưng ngay cả những công ty có đòn bẩy tài chính cao thì cũng có công ty quản trị tốt và công ty quản trị lỏng lẻo. Đại diện cho các công ty đòn bẩy cao nhưng quản lý tốt là HBC, CII thì NĐT vẫn có thể xem xét. Còn nhóm các công ty nên chú ý là đòn bẩy tài chính thấp, quản lý tốt như TDH, CTD, HLD…

Theo một chuyên gia tư vấn đầu tư CK, xu hướng tăng giá của cố phiếu BĐS trong ngắn hạn vẫn còn nhưng điểm mua an toàn để cổ phiếu BĐS là món hời là không còn. Việc các cổ phiếu liên tục tăng điểm cũng đồng thời làm tăng rủi ro giảm giá trung hạn. Theo ông Nguyễn Tuấn – chuyên gia phân tích Chứng khoán – thì cổ phiếu BĐS có thể sẽ có 1 nhịp tăng nữa, nhưng sau đó sẽ giảm lại và dần đi đến ổn định để phù hợp với kết quả kinh doanh.

Điều này cũng được thể hiên qua khẩu vị của nhà đầu tư, khi mà đã có  những dấu hiệu cho thấy nhà đầu tư đang thay đổi khẩu vị “Trong chu kỳ thị trường BĐS trước đây, phần lớn nhà đầu tư quan tâm đến đất phát triển dự án vì khả năng sinh lợi cao hơn so với tài sản đang vận hành. Chu kỳ BĐS tiếp theo với nhu cầu thị trường thấp hơn và hiện nay nhà đầu tư nhìn chung thận trọng hơn nên họ chọn BĐS đang có dòng tiền đảm bảo (BĐS đang hoạt động) như là tiêu chí đầu tiên để đầu tư. Xuyên suốt chu kỳ đầu tư này, nhà đầu tư đã chuyên nghiệp hơn vì thị trường đã trải qua một giai đoạn phát triển nhất định và các loại hình BĐS cũng đa dạng hơn”.

Các nhà đầu tư cũng cần tỉnh táo vì tất cả các cổ phiếu bất động sản đều tăng giá, trong khi không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng cải thiện được tình hình kinh doanh.

 

Mạnh Quang                    

 


BINH LUAN

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *